• Как управлять домом
    12 декабря 2017, 10:52
    Как управлять домом

    Многоквартирный дом – это территория ответственности не только государства, но и его жильцов. Как жильцы могут принять участие в управлении своим домом, как можно сделать проживание в нём безопаснее, комфортнее и дешевле?

    Вся жилая недвижимость находится в чьей-то собственности. Домами и квартирами может владеть государство, а могут частные лица. В первом случае совокупность недвижимости называется государственным жилищным фондом. Во втором – частным жилищным фондом. Соответственно люди, проживающие в помещениях, которыми владеет государство, являются нанимателями жилья. А те, кто
    проживает в частных помещениях, называются собственниками. Собственники могут жить в индивидуальном доме, например, в коттеджном поселке Ленинградской области. Однако более распространенный способ владения жилой недвижимостью – квартира в многоквартирном доме (МКД). Она может быть приватизированной или купленной. Смысл частной собственности заключается не только в праве владения, но и в праве управления ею. И если в случае индивидуального дома все более или менее понятно, то вопрос управления собственностью в МКД гораздо более сложный.

    И так, что же входит в понятие управление МКД? Начнем с того, что в МКД есть не только Ваше личное  имущество (квартиры), но и общее (лифт, лестничная клетка, чердак и подвал, стены дома и др.) Перечень
    того, что включается в общее имущество, определен в ст. 36 Жилищного кодекса РФ. Для того, чтобы жить в
    доме было безопасно и комфортно, нужно, чтобы лифт работал без перебоев, вода поступала нужной температуры, чтобы в парадных было тепло и чисто. Соответственно управление МКД – это управление общим имуществом, которое требует постоянного контроля и обслуживания. Самостоятельно собственники
    не могут выполнять все необходимые работы. Процесс содержания и управления общим имуществом трудоемкий и технически сложный.

    Иными словами, своими руками Вы не сможете отремонтировать кровлю, регулировать систему водо- и электроснабжения, восстановить движение лифта. Для этого нужны профессионалы, которые сделают эту работу и лучше, и быстрее. Значит, нужно делегировать эти обязанности. Управление домом похоже на демократическое управление государством, только в меньших масштабах. Для принятия текущих решений выбирается совет дома и его председатель. Собственники делегируют им право принимать решения по некоторым вопросам, то есть выбирают своих представителей, также как граждане в стране выбирают Государственную Думу. Однако все ключевые решения принимаются напрямую, как на референдуме – на общем собрании собственников. Это – ключевой орган управления домом. Вопросы, которые решаются таким путем, прописаны в 44 статье Жилищного кодекса РФ. Одно из важнейших решений, принимаемых на таком ежегодном собрании – решение о способе управления домом.

    Способы управления МКД

    Существуют три различных способа управления МКД.
    ●Непосредственное управление собственниками.
    ●Создание товарищества собственников жилья (ТСЖ) или жилищного кооператива (ЖК).
    ●С помощью управляющей организации (УО) с созданием совета дома.

    Непосредственное управление

    Такой способ управления может быть реализован только в тех домах, где количество квартир не превышает
    30. Основной принцип – отсутствие посредников между жителями и поставщиками услуг. С ресурсоснабжающими организациями (РСО) заключаются прямые договоры, а их услуги оплачиваются отдельными квитанциями. Также собственники сами выбирают, с кем заключить договор на оказание услуг по содержанию и ремонту общедомового имущества.

    Товарищество собственников жилья

    ТСЖ представляет собой юридическое лицо. Это значит, что оно должно быть зарегистрировано, а его
    деятельность определяется нормативными документами (Жилищным кодексом РФ). При формировании ТСЖ
    также организуются органы управления: собрание членов, правление и председатель ТСЖ. Однако все это не отменяет необходимости ежегодно проводить собрание собственников жилья для решения ключевых вопросов. ТСЖ для содержания дома может использовать два варианта. Во-первых, самостоятельно нанимать подрядчиков, в том числе, из числа жителей дома (уборщиков, кровельщиков, слесарей-сантехников, бухгалтера и тд). Второй способ – найти для этого управляющую организацию.
    Главный плюс создания ТСЖ – контроль над финансовыми потоками. Средства содержатся на счете ТСЖ и  расходуются только на нужды дома (избегая платы за работу УО). ТСЖ само выбирает сколько собирать денег, когда и как проводить ремонт. При этом надо учитывать, что председатель может оказаться недостаточно компетентен или порядочен, чтобы хорошо справляться со всеми делами по управлению; что в маленьких домах работа ТСЖ обходится дороже, чем в больших.

    Управляющая организация

    Наиболее распространенный способ управления МКД. Выбор УО осуществляется собственниками на общем собрании жильцов. Далее с организацией заключается договор, в котором прописываются следующие условия:
    ●состав общего имущества, которым нужно будет управлять.
    ●список услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества, а также перечень коммунальных услуг, которые управляющая организация будет предоставлять.
    ●способ определения цены договора, а также конкретные суммы за коммунальные услуги, содержание и ремонт помещений.
    ●способ контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору.

    Главный плюс такого управления – отсутствие необходимости тратить собственные время и другие ресурсы.
    Более того, все необходимые процедуры будут доверены профессионалам. Важно отметить, что возможности контроля сохраняются, особенно при ответственном отношении со стороны совета дома и его председателя. Однако становится сложнее контролировать финансовые потоки при работе с посредником, а также существует риск банкротства УО или невыполнения ей условий договора.

25 26 27 28 29 30 1
2 3 4 5 6 7 8
9 10 11 12 13 14 15
16 17 18 19 20 21 22
23 24 25 26 27 28 29
30 31 1 2 3 4 5